Investment opportunity · Caracas, VenezuelaOportunidad de inversión · Caracas, Venezuela
Not a lot. A five-star hotel already underway.No es un terreno. Es un hotel cinco estrellas en ejecución.
An investment opportunity.Una oportunidad de inversión.
192 rooms, restaurant, event hall, rooftop pool bar and retail. Hotel zoning approved, building permits granted, site works executed. Opening 18 to 24 months from closing.192 habitaciones, restaurante, salón de eventos, pool bar en la terraza y áreas comerciales. Zonificación hotelera aprobada, permisos de construcción otorgados y obra ejecutada. Apertura en 18 a 24 meses desde el cierre.
1 · Why now1 · Por qué ahora
Venezuela changed materially in 2026.El entorno en Venezuela cambió materialmente en 2026.
These are concrete facts pointing to an early reopening phase, with direct implications for hotel demand in Caracas: more executives and investors, the return of diplomatic and institutional traffic, a reactivated energy sector and stronger pricing power for modern, well-located hotels.
Son hechos concretos que apuntan a una fase temprana de reapertura, con implicaciones directas sobre la demanda hotelera en Caracas: más ejecutivos e inversionistas, recuperación del movimiento diplomático e institucional, reactivación del sector energético y mayor poder tarifario para hoteles modernos bien ubicados.
The hotel can open in 2027–2028, in the expansion window of the cycle, while new luxury supply is still almost nonexistent.El hotel puede inaugurarse en 2027–2028, en plena ventana de expansión del ciclo, mientras la nueva oferta de lujo sigue siendo casi inexistente.
IMF and World BankFMI y Banco Mundial
Resumed relations with Venezuela in April 2026, opening the door to economic assessments, technical assistance and institutional normalization.
Reanudaron relaciones con Venezuela en abril de 2026, abriendo la puerta a evaluaciones económicas, asistencia técnica y normalización institucional.
Miami–Caracas flightsVuelos Miami–Caracas
American Airlines resumed service from April 30, 2026, after U.S. Department of Transportation approval.
American Airlines reanudó el servicio desde el 30 de abril de 2026, tras la aprobación del U.S. Department of Transportation.
Market optimismOptimismo de mercado
International markets showed renewed optimism on Venezuelan debt and reopening prospects at the IMF and World Bank spring meetings.
Los mercados internacionales mostraron renovado optimismo sobre la deuda venezolana y la reapertura durante las reuniones de primavera del FMI y el Banco Mundial.
2 · What you are really buying2 · Lo que realmente se adquiere
Three years of head start.Tres años de ventaja.
Obtaining hotel zoning, developing the full project with its seven engineering disciplines and securing building permits took three years of continuous work with Venezuelan authorities. An investor starting from zero faces that same path before laying the first block, with no guarantee of the result.
Obtener la zonificación hotelera, desarrollar el proyecto completo con sus siete especialidades de ingeniería y conseguir los permisos de construcción tomó tres años de gestión continua ante las autoridades venezolanas. Un inversionista que parta de cero enfrenta ese mismo recorrido antes de colocar el primer bloque, y sin garantía de resultado.
| Developing from scratchDesarrollo desde cero | This assetEste activo | |
|---|---|---|
| Zoning, design and engineeringZonificación, proyecto e ingenierías | 3 years of continuous work3 años de gestión continua | DoneResuelto |
| Building permitsPermisos de construcción | Result not guaranteedResultado no garantizado | GrantedOtorgados |
| Infrastructure and retaining wallsInfraestructura y contención | To be builtPor ejecutar | ExecutedEjecutada |
| Building constructionConstrucción de la edificación | 18 – 24 monthsmeses | 18 – 24 monthsmeses |
| Time to openingTiempo hasta apertura | ≈ 5 yearsaños | 18 – 24 monthsmeses |
| Deferred operating cash flowFlujo operativo diferido | ≈ USD 18 MM of NOIde NOI | — |
Whoever acquires this asset is not mainly buying land and works: they are buying the right to open three years earlier.Quien adquiere este activo no está comprando principalmente terreno y obra: está comprando el derecho a abrir tres años antes.
In the base case, three extra years of waiting equal about USD 18 million of nominal NOI that the alternative route never recovers — more than twice the price of the asset.
En el escenario base, tres años adicionales de espera equivalen a cerca de USD 18 millones de NOI en términos nominales que la ruta alternativa nunca recupera — más del doble del precio del activo.
3 · The project3 · El proyecto
A complete five-star project by Arquitectura Bentata.Un proyecto cinco estrellas completo de Arquitectura Bentata.
Facades, a central atrium, social areas and a rooftop terrace with pool. The project has a dedicated chapter in the recently published book «Arquitectura Bentata».
Fachadas, atrium central, áreas sociales y terraza con piscina. El proyecto tiene un capítulo dedicado en el libro recién publicado «Arquitectura Bentata».
Technical sheetFicha técnica
- Land areaÁrea de terreno
- 3,562.52 m² · parcels B1 and B23.562,52 m² · parcelas B1 y B2
- Zoning and useZonificación y uso
- R7-E · HotelR7-E · Hotel
- Approved construction areaÁrea de construcción aprobada
- 26,052.95 m²26.052,95 m²
- LevelsNiveles
- 19
- Parking and servicesEstacionamiento y servicios
- 4 levels4 niveles
- Lobby and mezzanineLobby y mezzanina
- Double-height lobby · retail and officesLobby de doble altura · comercios y oficinas
- Room floorsPisos de habitaciones
- 11
- Floor 12Piso 12
- Pool, gym and spaPiscina, gimnasio y spa
- Floor 13Piso 13
- Events and multi-useEventos y usos múltiples
- ConfigurationConfiguración
- Two towers around a glass-roofed central atriumDos torres alrededor de un atrio central con cubierta transparente
Green architectureArquitectura verde
- Towers oriented to maximize views of El Ávila and Prados del Este while minimizing sun exposureTorres orientadas para maximizar las vistas al Ávila y a Prados del Este y minimizar la incidencia solar
- Central atrium brings natural light into all common areas and works as a chimney that draws heat upwardAtrio central que lleva luz natural a todas las áreas comunes y funciona como chimenea que eleva el calor
- High-efficiency laminated glass that cuts facade heat by about 60%, plus sun breakers on exposed facesVidrios laminados de alta eficiencia que reducen cerca de 60% el calor en fachada, más quiebrasoles en las caras expuestas
- Rainwater harvesting on the roofs to irrigate the gardensRecolección de agua de lluvia en los techos para el riego de las áreas verdes
- Energy-efficient air conditioning, lighting and equipmentAire acondicionado, iluminación y equipos de alta eficiencia energética
Road improvementsMejoras viales
The project includes a new access layout from the highway exit to Santa Inés, with landscaped traffic islands that form a green buffer for the hotel entrance, a dedicated loading street and a truck turnaround.
El proyecto incluye una nueva vialidad desde la salida de la autopista hacia Santa Inés, con islas de distribución ajardinadas que forman un cordón verde para el acceso del hotel, una calle de carga dedicada y una redoma de retorno para camiones.
192
Rooms in a new-build five-star urban hotel.
Habitaciones en un hotel urbano cinco estrellas de nueva construcción.
F&B and eventsA&B y eventos
Restaurant, event hall and rooftop pool bar. Event space has very little direct competition in Caracas.
Restaurante, salón de eventos y pool bar en la terraza. El salón de eventos tiene muy poca competencia directa en Caracas.
Retail and parkingComercio y estacionamiento
Retail units on the mezzanine and parking add a third revenue line.
Locales comerciales en mezzanina y estacionamiento suman una tercera línea de ingresos.
4 · Project status4 · Estado del proyecto
The hardest stages are already behind it.Las etapas más difíciles ya están superadas.
- Complete five-star architectural projectProyecto arquitectónico cinco estrellas completo
- Hotel zoning approved, building permits grantedZonificación hotelera aprobada y permisos de construcción otorgados
- Earthworks and excavationMovimiento de tierra y excavación
- Diaphragm walls with embedded columns · 81% of the perimeter builtMuros colados con columnas embutidas · 81% del perímetro construido
- High-voltage and CANTV lines relocatedReubicación de línea de alta tensión y líneas de CANTV
- Connection to the Hidrocapital water mainConexión al acueducto de Hidrocapital
- Demolitions completedDemoliciones completadas
Endorsed by an international operatorRespaldado por un operador internacional
The site, architecture and design were reviewed by an international upper-upscale hotel operator, which issued a letter of intent to manage the hotel under its five-star brand. Today the hotel is unbranded, so the buyer is free to choose any flag. Details are in the confidential dossier.
La ubicación, la arquitectura y el diseño fueron revisados por un operador hotelero internacional de categoría superior, que emitió una carta de intención para operar el hotel bajo su marca cinco estrellas. Hoy el hotel no tiene marca, por lo que el comprador puede elegir libremente la bandera. Los detalles están en el dossier confidencial.
Published in «Arquitectura Bentata»Publicado en «Arquitectura Bentata»
The project has a dedicated chapter in the recently published book on the work of Arquitectura Bentata, one of Venezuela's leading architecture firms.
El proyecto tiene un capítulo dedicado en el libro recién publicado sobre la obra de Arquitectura Bentata, una de las principales firmas de arquitectura de Venezuela.
Earthquake-resistant engineeringIngeniería sismorresistente
After the June 2026 earthquakes, where damage concentrated in old and poorly built buildings, structural safety became a primary market criterion. The structure was designed by the office of Eng. José Luis García Conca under the COVENIN seismic code.
Tras los sismos de junio de 2026, cuyos daños se concentraron en edificaciones antiguas y deficientes, la seguridad estructural pasó a ser un criterio primario. El cálculo estructural lo realizó la oficina del Ing. José Luis García Conca bajo la norma sismorresistente COVENIN.
Works executed in 2015–2016, when construction was suspended due to the country's economic conditions. They are permanent and remain part of the asset.
Obras ejecutadas en 2015–2016, cuando la obra fue suspendida por las condiciones macroeconómicas del país. Son de naturaleza permanente y permanecen incorporadas al activo.
Permits and approvalsPermisología
Approved at every level: municipal and national.Aprobado en todas las instancias: municipal y nacional.
Hotel use, zoning and building approvals from the Municipality of Baruta, and socio-technical feasibility from the Ministry of Tourism, each with its numbered and sealed architectural plans.
Aprobaciones de uso hotelero, zonificación y construcción de la Alcaldía de Baruta, y factibilidad socio-técnica del Ministerio del Poder Popular para el Turismo, cada una con sus planos de arquitectura numerados y sellados.
The full permit file is in the dossierEl expediente completo está en el dossier
Every approval, its dates and conditions, and the complete sealed plan set are shared with qualified investors after a signed NDA.
Cada aprobación, con sus fechas y condiciones, y el juego completo de planos sellados se comparten con inversionistas calificados tras firmar un NDA.
The investment already in the groundLa inversión que ya está en el terreno
USD 3 million of work you don't have to do.USD 3 millones de obra que usted no tiene que hacer.
Before a single floor goes up, a hillside hotel in Caracas needs its utilities moved, its site cleared, its ground excavated and its perimeter walls built. All of that was executed in 2015–2016 and remains part of the asset.
Antes de levantar el primer piso, un hotel en ladera en Caracas necesita reubicar servicios, despejar el terreno, excavar y construir sus muros perimetrales. Todo eso se ejecutó en 2015–2016 y permanece incorporado al activo.
81% of the perimeter diaphragm walls are built.El 81% de los muros colados perimetrales está construido.
The retaining structure that every other part of the building depends on is largely complete. Together with the design, engineering and permits, about USD 3.0 MM has been invested beyond the value of the land.
La estructura de contención de la que depende todo el edificio está mayormente terminada. Junto con el proyecto, las ingenierías y la permisología, se han invertido cerca de USD 3.0 MM adicionales al valor del terreno.
5 · Location5 · Ubicación
Straight from the airport. No traffic lights.Directo desde el aeropuerto. Sin semáforos.
Carretera Vieja Baruta–Santa Inés, Baruta Municipality, on the Prados del Este highway. In Caracas, traffic is not a minor inconvenience: it decides where executives, international travelers and corporate guests stay.
Carretera Vieja Baruta–Santa Inés, Municipio Baruta, sobre la autopista Prados del Este. En Caracas el tráfico no es un inconveniente menor: es un factor determinante en la selección de hotel para ejecutivos, viajeros internacionales y huéspedes corporativos.
Maiquetía airportAeropuerto de Maiquetía
Direct access: zero traffic lights, zero intersections on the key stretch.
Acceso directo: cero semáforos, cero intersecciones en el tramo clave.
≈ 5 minutes to Las Mercedes≈ 5 minutos de Las Mercedes
And to the El Rosal–Chacao–La Castellana business district, via the El Ciempiés interchange.
Y del eje corporativo El Rosal–Chacao–La Castellana, a través del Distribuidor El Ciempiés.
Minutes from the U.S. EmbassyA minutos de la Embajada de EE. UU.
The closest high-end hotel to the returning diplomatic, corporate and trade-mission traffic.
El alojamiento de categoría más cercano al retorno del personal diplomático, corporativo y de misiones comerciales.
Landmark visibilityHotel emblemático
High exposure from the main highway, next to Prados del Este, La Trinidad, La Lagunita and El Hatillo.
Alta visibilidad desde la autopista principal, junto a Prados del Este, La Trinidad, La Lagunita y El Hatillo.
6 · Market positioning6 · Posicionamiento de mercado
The market has already validated the rates.El mercado ya validó las tarifas.
No new full-service hotel has been built in Caracas in more than 20 years. The premium inventory is aging, and steady corporate, diplomatic, medical, energy and international demand has nowhere new to go. The Hotel Londres (a remodel of the former Embassy Suites) relaunched as a luxury hotel from about USD 350 a night — proof that Caracas absorbs luxury product.
En Caracas no se ha construido un hotel nuevo de servicio completo en más de 20 años. El inventario premium está envejecido y la demanda corporativa, diplomática, médica, energética e internacional no tiene oferta nueva adonde ir. El Hotel Londres (remodelación del antiguo Embassy Suites) se relanzó como hotel de lujo desde aproximadamente USD 350 por noche, prueba de que Caracas absorbe producto de lujo.
Hotel 212 would be the first new five-star hotel to open in Caracas in a generation.Hotel 212 sería el primer hotel cinco estrellas nuevo en abrir en Caracas en una generación.
| Hotel (Caracas)Hotel (Caracas) | Observed rate*Tarifa observada* | ProductProducto |
|---|---|---|
| Cayena (LHW) | USD 480 – 700 | Luxury boutique · 46 roomsBoutique de lujo · 46 habitaciones |
| Hotel Londres | fromdesde ≈ USD 350 | Ex-Embassy Suites · luxury remodelEx-Embassy Suites · remodelación de lujo |
| JW Marriott | USD 180 – 215 | Corporate · 315 rooms · opened 2001Corporativo · 315 hab. · inaugurado 2001 |
| Eurobuilding / Renaissance | USD 140 – 230 | Corporate · aging inventoryCorporativo · inventario envejecido |
| Tamanaco | VariableVariable | Historic · 65+ years in operationHistórico · más de 65 años de operación |
*Public rates observed on international booking channels, July 2026. Hotel 212 would compete favorably with Hotel Londres on airport access, traffic and proximity to southeast Caracas — and it is new product, not a remodel.
*Tarifas públicas observadas en canales de reserva internacionales, julio de 2026. Hotel 212 competiría favorablemente frente al Hotel Londres en acceso al aeropuerto, tráfico y cercanía al sureste de Caracas, y es producto nuevo frente a una remodelación.
7 · Financial scenarios7 · Escenarios financieros
Even the conservative case works.Incluso el escenario conservador funciona.
The floor rate is USD 200 — below the oldest corporate hotel in the segment — for a brand-new five-star product.
La tarifa piso es USD 200, inferior a la del hotel corporativo más antiguo del segmento, para un producto cinco estrellas completamente nuevo.
| ScenarioEscenario | ADR | OccupancyOcupación | Estimated NOINOI estimado | Yield on costYield sobre costo |
|---|---|---|---|---|
| ConservativeConservador | USD 200 | 55% | USD 3.6 MM (30%) | ≈ 10% |
| BaseBase | USD 250 | 65% | USD 6.1 MM (35%) | ≈ 17% |
| OptimisticOptimista | USD 300 | 70% | USD 9.1 MM (40%) | ≈ 26% |
192 rooms (70,080 room-nights a year). Rooms ≈ 65% of total revenue. Yield on a total investment of USD 35.5 MM (USD 8 MM asset + USD 27.5 MM works).
192 habitaciones (70,080 noches-habitación/año). Habitaciones ≈ 65% del ingreso total. Yield sobre una inversión total de USD 35.5 MM (USD 8 MM de activo + USD 27.5 MM de obra).
Rooms ≈ 65%Habitaciones ≈ 65%
USD 11.4 MM in the base case (ADR USD 250, 65% occupancy).
USD 11.4 MM en el escenario base (ADR USD 250, 65% de ocupación).
Food & beverage ≈ 25%Alimentos y bebidas ≈ 25%
USD 4.4 MM gross from the restaurant, event hall and pool bar. Net departmental contribution ≈ USD 1.1–1.3 MM a year.
USD 4.4 MM brutos de restaurante, salón de eventos y pool bar. Contribución departamental neta ≈ USD 1.1–1.3 MM anuales.
Other ≈ 10%Otros ≈ 10%
Mezzanine retail units and parking.
Locales comerciales en mezzanina y estacionamiento.
On the NOI margin: premium hotel rates in Venezuela are indexed in dollars, while a large share of operating costs (payroll, utilities, maintenance, security, local supplies) remains in bolívares. This dual-currency structure supports higher margins than single-currency markets; the 30–40% margins used reflect that conservatively.
Sobre el margen de NOI: las tarifas hoteleras premium se indexan en dólares, mientras una parte significativa de los costos operativos (nómina, servicios, mantenimiento, seguridad, suministros locales) permanece en bolívares. Esta estructura de doble moneda genera márgenes superiores a los de mercados de una sola moneda; los márgenes de 30% a 40% reflejan esa realidad con criterio conservador.
8 · Basis for the USD 8 MM value8 · Fundamento del valor de USD 8 MM
Nine million invested, offered at eight.Nueve millones invertidos, ofrecidos en ocho.
USD 8,000,000 is not the price of a lot. It is the value of a pre-developed hotel asset, and three independent methods converge on that figure — about USD 41,700 per key.
USD 8,000,000 no es el precio de un terreno. Es el valor de un activo hotelero predesarrollado, y tres metodologías independientes convergen sobre esa cifra: unos USD 41,700 por llave.
Residual methodMétodo residual
In the base case the stabilized hotel (NOI USD 6.1 MM, 10% cap rate adjusted for country risk) is worth ≈ USD 61 MM. After the cost to complete and a market development margin, the residual value comfortably exceeds USD 8 MM.
En el escenario base, el hotel estabilizado (NOI USD 6.1 MM, cap rate de 10% castigado por riesgo país) se valora en ≈ USD 61 MM. Descontando el costo para completar y un margen de desarrollo, el valor residual supera con holgura los USD 8 MM.
Cost actually investedCosto efectivamente invertido
Land with approved hotel zoning valued at USD 6.0 MM, plus USD 3.0 MM invested in design, engineering, permits and executed works.
Terreno con zonificación hotelera aprobada valorado en USD 6.0 MM, más USD 3.0 MM invertidos en proyecto, ingenierías, permisología y obra ejecutada.
Sunk cost and timeCosto hundido y tiempo
Earthworks, diaphragm walls, power-line relocation, water connection and demolitions already done, plus three years of permitting resolved.
Movimiento de tierra, muros colados, reubicación de línea de alta tensión, conexión al acueducto y demoliciones ya ejecutadas, más tres años de permisología resuelta.
9 · Investment structures9 · Estructuras de inversión
Two ways in.Dos vías de entrada.
Share purchase structureEstructura societaria
Both options close by acquiring the shares of Promociones Turísticas CLR, C.A., which owns the asset. This keeps the building permits and hotel zoning — issued to the company and not directly transferable — legally continuous, and avoids restarting years of procedures.
Ambas opciones se instrumentan mediante la adquisición de las acciones de Promociones Turísticas CLR, C.A., propietaria del activo. Así se mantiene la continuidad jurídica de los permisos y de la zonificación hotelera, emitidos a nombre de la empresa y no transferibles directamente, y se evitan años de reinicios burocráticos.
Risk–return profilePerfil riesgo–retorno
Downside backed by urban land in a consolidated area, executed works, permits granted and the difficulty of replacing a similar asset. Upside from the reopening, almost no new premium supply, returning flights and corporate traffic, and unmatched airport access.
Downside respaldado por terreno urbano en zona consolidada, obra ejecutada, permisos otorgados y la dificultad de reponer un activo similar. Upside por la reapertura, la casi inexistente oferta premium nueva, el retorno de vuelos y tráfico corporativo, y un acceso aeroportuario sin competidor.
10 · The developer10 · El promotor
Promociones Turísticas CLR, C.A.
The project is promoted by Promociones Turísticas CLR, C.A., a partnership of Venezuelan developers whose principals built some of Caracas's landmark commercial buildings: Banesco Tower, Torre Fondo Común in El Rosal and the World Trade Center Caracas.
El proyecto es promovido por Promociones Turísticas CLR, C.A., una sociedad de desarrolladores venezolanos cuyos socios construyeron algunos de los edificios comerciales emblemáticos de Caracas: la Torre Banesco, la Torre Fondo Común del Rosal y el World Trade Center Caracas.
Banesco Tower and Torre Fondo Común were sold during construction at a fixed price and delivered — the same turnkey structure offered here as Option B.
La Torre Banesco y la Torre Fondo Común fueron vendidas en construcción, a precio cerrado, y entregadas: la misma estructura llave en mano que aquí se ofrece como Opción B.
Technical teamEquipo técnico
- ArchitectureArquitectura
- Arquitectura Bentata — Celina Bentata, Tania Bentata, Osvaldo Miliani, Luis Efrén Santana, César Gavidia
- StructureEstructura
- Ing. José Luis García Conca
- PlumbingSanitarias
- Ing. Andrés Amelynckx
- MechanicalMecánicas
- Ing. Luis Castillo
- ElectricalEléctricas
- Ing. Raúl Aldrey
- Fire protectionContra incendio
- Arq. Miguel Sureda
- LandscapingPaisajismo
- Ing. Enrique Blanco
- LightingIluminación especial
- Ing. Rhazil Izaguirre
Full dossierDossier completo
Request the full project dossierSolicite el dossier completo del proyecto
Permits, technical detail, drawings and the complete executive summary, shared with qualified investors after a signed NDA.Permisología, detalle técnico, planos y el resumen ejecutivo completo, compartidos con inversionistas calificados tras firmar un NDA.